DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

    nosso site - www.acdepaula-advocacia.com.br          

 IMÓVEIS  DOCUMENTAÇÃO ENROLADA

Na hora da compra e venda do imóvel, a documentação é um ponto chave e decisivo, e pode inviabilizar a venda. Se você se identifica com essa situação, dê uma olhadinha nesse post que preparamos para você, e saiba como resolver essa situação da melhor maneira possível.

O ramo de documentação imobiliária não é dos mais simples. São tantos documentos importantes que até corretores podem se confundir o que cada um deles representa. Por isso é aconselhável a assessoria jurídica de profissional especializado em Direito Imobiliário.

Imóvel em inventário

Quando uma pessoa falece os seus bens, incluindo imóveis, precisam ser divididos entre os seus herdeiros e para que isso ocorra de forma correta e justa é necessário um processo jurídico chamado de inventário e partilha de bens. Neste processo são levantados todos os bens do falecido, bem como quem são os herdeiros legais, entre outras ações, só depois de concluído todo o processo é que ocorre a divisão.

Muitos imóveis são colocados a venda quando o processo de inventário ainda está em andamento e podemos afirmar que neste momento a documentação ainda está enrolada, pois não houve liberação judicial e nem sabe se haverá. Lembro-me de uma venda que assessorei em que havia mais de 30 herdeiros, inclusive dois deles em lugar incerto e não sabido. Agora, imagine os possíveis problemas que poderia haver com tanta gente assim, fato é que deu trabalho e levou algum tempo, mas conseguimos desenrolar.

Falta de registro ou averbação

Tudo que acontece em um imóvel seja de natureza documental, construções, demolições, entre outros precisa ser averbado, isto é registrado no cartório de registro de imóveis. Há muitos casos de pessoas que compraram um terreno e tem o registro dele, depois construíram uma casa, mas não registraram a casa e portanto este imóvel está com documentação irregular. Construção ou demolição precisa ser averbada.

Contrato de compra e venda apenas

Apesar de não ser um problema em si, mas há muitos casos de pessoas com imóveis a venda que a única coisa que eles tem é um contrato de compra e venda da época em que compraram, ou seja, não foi feito escritura do imóvel. Como disse, isto pode não ser um problema e é até comum em casos de loteamento quando a pessoa compra o lote a prestação com financiamento direto da incorporadora. Neste caso, até que ele termine de pagar, o que vai existir é o contrato de compra e vendas, mas após a conclusão do pagamento é preciso fazer a escritura.

O problema está em casos antigos onde as vezes o proprietário das terras originais tenha até morrido ou a incorporadora tenha falido ou fechado por qualquer motivo. As vezes é impraticável regularizar a documentação pela dificuldade de se localizar herdeiros dos transmitentes, nesses casos é necessário a Ação de Usucapião.

Dívida dos proprietários

Um detalhe que precisa ser muito bem atentado na hora de comprar um imóvel é verificar se o proprietário ou um dos proprietários não tenha dívidas que possa comprometer o próprio imóvel. É comum fazer a solicitação de certidões negativas com a justiça trabalhista, a Receita Federal e outros órgãos. O que acontece nesse caso é que se a pessoa tem uma dívida trabalhista, ou mesmo uma execução cível, o imóvel pode ser penhorado a qualquer momento e portanto seria arriscado nesse caso comprar um imóvel considerando a existência de uma pendência como esta. Portanto é primordial que se obtenha todas as certidões necessárias, assim caso seja detectado algum problema podemos saber se a transação pode ser feita com a segurança jurídica necessária.

Condomínio

Os imóveis que estão em condomínio fechado, sejam eles horizontais ou os verticais de apartamentos como conhecemos, tem obrigações com o condomínio e caso houver dívidas, pode também comprometer o imóvel. Nesse caso é necessário também pedir uma certidão negativa junto ao condomínio para saber a situação daquele móvel e assim não correr também este risco.

Irregularidade por dívidas

Outra coisa que pode tornar o imóvel irregular ou pelo menos comprometido são as dívidas que recaíram sobre ele. Isto pode acontecer por exemplo quando o proprietário deu o imóvel como garantia de algum financiamento ou no caso de ter sido fiador de alguém que não pagou a dívida, nestes casos pode ser que o imóvel esteja penhorado e poderá ir a leilão. Outra situação em que isso poderá ocorrer é no caso de dívidas trabalhistas não pagas do proprietário, neste caso a justiça trabalhista poderá penhorar também o imóvel para pagamento da dívida.

Problemas na prefeitura e IPTU

Falta de pagamento do IPTU ou dívidas relativos a taxas e obrigações perante a prefeitura também pode causar problemas com a documentação do imóvel. Neste caso a prefeitura inclui o imóvel na chamada dívida ativa e pode causar problemas de cobranças judiciais com a possibilidade de o imóvel ir a leilão. Deve-se assim requerer as certidões negativas  de ônus junto a prefeitura.

Como resolver irregularidades e documentação enrolada

Há outros problemas que podem constituir uma documentação enrolada, mas seja qual for a causa os primeiros passos para que se analise qual será a solução são os seguintes.

 1º - Pedir uma certidão do imóvel na prefeitura para efeito de IPTU e outros, isto mostrará a situação do imóvel perante o órgão, não só no que diz respeito a dívidas, como também na documentação em si.

2º - Pedir uma certidão no cartório de registro de imóveis. Esta certidão irá mostrar o histórico de ações e averbações que foram feitos naquele imóvel e assim você poderá comparar se o que tem no imóvel está de acordo com o que tem na documentação/certidão.

Com essas duas certidões em mãos você terá um raio x do imóvel e poderá agora tomar as decisões necessárias para as soluções que houver e decidir pelo melhor caminho.

Mas há ainda outras pendências que não estão relacionadas diretamente a documentação em si, mas que pode haver algum comprometimento. Se o motivo for a venda do imóvel, lembre-se que neste caso é necessário que o vendedor também esteja com a sua própria documentação regular e para verificar isso, além de fazer uma consulta de crédito você deverá também pegar uma certidão negativa na Receita Federal e Estadual.

Também é importante considerar o seguinte:

• Certidão negativa junto a companhias de fornecimento de água e energia elétrica;
• Se o imóvel estiver em condomínio, pedir uma certidão na administradora do condomínio para verificar se todas as taxas e obrigações estão OK;
• Certidão negativa na justiça trabalhista. Pois caso o proprietário tenha sido condenado em ação trabalhista, o imóvel pode ter sido penhorado para garantia de pagamento;
• Entre outros que se fizer necessário.

Sempre é aconselhável, como dissemos, a análise dos documentos por profissional especializado.

 

                               www.acdepaula-advocacia.com.br