RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS

 

O CORRETOR DE IMÓVEIS E A PROPAGANDA ENGANOSA - RESPONSABILIDADE -

A propaganda é  imprescindível para a atuação profissional do Corretor de Imóveis, pois o mundo digital torna necessária a sua presença nas redes sociais.

No entanto, é muito comum que os clientes reclamem quando da visita pessoal ao imóvel, que a realidade destoa do conteúdo fotográfico, nesses casos o profissional de imóveis pode ser  responsabilizado juridicamente por infração ao Código de Defesa do Consumidor, Art. 6º III, que garante ao consumidor o direito básico da informação de forma adequada e transparente no que se refere  a correta especificação da quantidade, características, composição e preço, bem como dos eventuais riscos.

O Código Civil brasileiro determina, no art. 723 que o Corretor de Imóveis deve executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, responsabilizando aquele que promove propaganda de imóvel, cujo contrato de compra e venda se encontrava contaminado de nulidade desde a sua origem, conforme Recurso Especial nº 1266937/MG, cujo relator foi o Ministro Luis Felipe Salomão, nos termos seguintes:

“1. É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos.

2. Ademais, a moldura fática aponta, no que as partes não controvertem, que a recorrente promoveu a veiculação de publicidade do imóvel – inclusive, foi o que atraiu a autora para a oferta -, o qual estava há muito penhorado e já pertencia à massa falida, isto é, não estava mais sob a gestão dos administradores da Conenge. Com efeito, apurada a patente negligência da recorrente quanto às cautelas que são esperadas de quem promove anúncio publicitário – ainda que não afirmada a má-fé -, nos termos do artigo 37, § 1º, do CDC, também por esse fato é cabível o reconhecimento de sua responsabilidade, visto que a publicidade mostrara-se idônea para induzir a consumidora em erro"”

Também em julgamento no STJ, o Ministro Paulo Tarso Sanseverino se posicionou no sentido da responsabilização de Corretora de Imóveis por propaganda enganosa, afirmando em seu julgado que aquele Tribunal já reconheceu “a possibilidade de responsabilização do corretor de imóveis por perdas e danos quando constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas da sua parte. Deve, assim, atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis

” A atuação diligente do Corretor de Imóveis é imprescindível para poupar-lhe do dissabor de uma condenação por perdas e danos, conforme se vê do julgado abaixo, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em que, a corretor livrou-se de uma condenação por ter agido com diligência e prudência durante uma negociação em que a parte autora alegava propaganda enganosa por parte da profissional:

“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE AÇÕES EM FACE DO VENDEDOR. FATO EXPRESSAMENTE MENCIONADO NA ESCRITURA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. Apelação da sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais e materiais que a autora alega ter sofrido em razão de propaganda enganosa feita pela corretora ré ao intermediar a compra e venda de um imóvel, omitindo a informação de que havia várias ações propostas em face do vendedor. O conjunto probatório não ampara a pretensão autoral. Na escritura pública de compra e venda do imóvel constou a existência de certidões positivas em nome do promitente vendedor, descrevendo a existência de nada menos que cinco execuções fiscais contra o mesmo, além de uma medida cautelar requerida pelo Banco do Brasil S/A, visando prevenir e não impedir a alienação do imóvel. A adquirente foi alertada, inclusive, pelo tabelião, que é profissional do direito dotado de fé pública. Ao decidir comprar o imóvel, mesmo ciente de todas as ações movidas contra o vendedor, a apelante assumiu o risco de sua conduta, não podendo, agora, atribuí-lo à corretora apelada, sob o inverossímil argumento de que fora vítima de propaganda enganosa. A verba honorária foi fixada em valor compatível com os ditames da lei processual e com o princípio da razoabilidade, de modo que deve ser mantida. Recurso manifestamente improcedente.”

É de suma importância que o Corretor de Imóveis, antes de veicular seus anúncios, o verifique todas as características do imóvel, sua documentação, estado de conservação e redija um anúncio claro e preciso bem como informe ao cliente todos os detalhes, a fim de que a negociação seja conduzida de forma ética, e transparente, evitando responsabilização futura.