INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Introdução

A supra mencionada Lei 4.591/64, quando foi editada, visava proteger o adquirente de imóvel em construção, dos incorporadores inescrupulosos existentes no mercado imobiliário, que não tinham as condições mínimas de gerir o empreendimento anunciado, causando assim vultosos prejuízos aos compradores.

Esta situação de alto risco alastrava-se de forma alarmante, o que estava levando a sociedade a um total descrédito quanto às incorporações imobiliárias, o que fatalmente representava uma ameaça ao desenvolvimento urbano.

Definição

Em linhas gerais incorporação imobiliária é figura de direito, pela qual uma pessoa física ou jurídica, proprietária ou promissária de um terreno, contrata a construção de um edifício de apartamentos, passando a vender os futuros apartamentos de forma parcelada.

"Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas."

Segundo o mestre ORLANDO GOMES cumpre salientar que a obrigação de construir do incorporador, não deve ser tomada ao pé da letra, no sentido de que o incorporador há de ser necessariamente construtor civil, mas sim, no de que lhe incumbe promover a construção por empreitada ou por administração, se não constrói diretamente o edifício.

Caracterização

A incorporação no sistema legal pátrio se caracteriza, quando é assumida pelo incorporador a iniciativa de vender as unidades autônomas do edifício projetado, ou a se construir. À luz da Lei 4.591/64, portanto, a associação de pessoas, que adquirem em co-propriedade partes ideais de um terreno, obrigando-se a custear a edificação das respectivas unidades para construir edifício sob responsabilidade técnica de um terceiro, ou mesmo de um dos co-proprietários, sem alienação ou promessa de venda das unidades autônomas, não configura uma incorporação imobiliária, mas simplesmente uma co-propriedade regida pelo Código Civil.

Terminada e averbada a construção com a pertinente instituição, especificação, discriminação, divisão e convenção de condomínio, enquadra-se então a obra, na supra mencionada lei. “Nossa legislação atribui às funções do incorporador o mais alto relevo. De fato, o insucesso ou o êxito do plano resulta sempre da maneira pela qual ele opera na direção do empreendimento. Em outras palavras, o sistema de incorporação imobiliária vale o que vale o incorporador que a promove.

Os inúmeros edifícios inacabados apresentam-se na paisagem urbana como uma demonstração viva da inépcia ou da incorreção dos seus incorporadores.” FRANCO, João Nascimento & GONDO Nisske, Incorporações Imobiliárias, 2ª Ed.,RT, 1984, pág.6.

Partes e Objeto do Contrato

O mestre Orlando Gomes, em excelente estudo do contrato de incorporação imobiliária (RT 461/11), depois reproduzido em sua acatada obra "Contratos", 12ª ed., Forense, 1990, pp. 195/7 expõe, em tópicos apropriados à espécie: “São partes do contrato de incorporação imobiliária, de um lado, o incorporador, e do outro, a pessoa que adquiriu ou promete adquirir uma ou mais unidades autônomas da edificação a ser construída ou em construção, denominada subscritor ou adquirente".

O objeto do contrato de incorporação é a construção, comercialização durante a obra, de unidades imobiliárias autônomas integrantes de edificações coletivas, assim como a constituição de condomínio edilício, mediante instituição registrada no Registro de Imóveis. Início de venda das unidades Para poder iniciar a venda de qualquer unidade, deve o incorporador, antes, arquivar no cartório de registro de Imóveis os documentos evidenciados no Art. 32 da Lei 4.591/64, a saber:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste a cláusula de emissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao Incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53 desta lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i)discriminação das frações ideais do terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

k) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

l) certidão do instrumento público de mandato, referido no @ l. do art. 31;

m) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

n) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

1. A documentação referida neste artigo, após o exame do oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

Qual a conseqüência legal e o atual entendimento dos nossos Tribunais, quando comercializada unidade sem o devido registro de incorporação?

Incorporação - Inexistência - Multa - DLI 34 - 98Incorporador. Figura expressa no art. 29 da Lei nº 4.591/64. Indispensável o registro do Memorial de Incorporação antes de compromissar-se a venda de frações ideais de terreno, objetivando a sua vinculação a unidades autônomas em edificações a serem construídas.A inexistência do registro do Memorial de Incorporação e a lesão patrimonial comprovada estão a justificar a procedência dos pedidos de indenização por danos materiais e morais.Concomitância de ação penal, em curso na 19ª Vara Criminal, para apurar as alienações fraudulentas de frações ideais vinculadas a unidades imobiliárias de empreendimento inegociável porque, jurídica e materialmente inexistente.Sentença correta.Apelo improvido.Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 4.710/97, em que é apelante Assemerj - Associação dos Servidores Militares do Estado do Rio de Janeiro e apelado Valdemar Fernandes da Silva,Acordam os Desembargadores que integram a Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em negar provimento ao recurso.Custas pela Apelante.Relatório às fls. 225.Sem destaque, impõe-se a rejeição das preliminares processuais de carência de ação e de sobrestamento do feito, apreciadas às fls. 160, com agravo de instrumento em curso.São manifestos o interesse e a necessidade em obter providência jurisdicional para a solvência do litígio decorrente do negócio jurídico firmado entre as partes, nele refletindo-se a pretensão material.O grande processualista Enrico Tulio Liebman, em seu "Manuale", vol. I, pág. 122, também vê, na ação, os dois interesses enfocados: o de direito material, que ele chama de primário, e o interesse secundário, o processual. Aqui, ambos se fazem sentir de forma exacerbada, sendo a prestação jurisdicional necessária e adequada.Quanto ao sobrestamento do feito, constitui faculdade do juiz e não norma obrigatória. A responsabilidade civil é independente da criminal, bem o revela o art. 1.525 do Código Civil.Igualmente, rejeita-se a argüição de julgamento "ultra petita". Agiu com correção o douto Juízo "a quo" ao reconhecer a rescisão da escritura de fls. 17/21 como conseqüência natural da procedência do pedido de devolução das quantias pagas pela alienação fraudulenta de unidade que viria a constituir o empreendimento imobiliário "Condomínio Bela Vista II" (fls. 14).No plano do mérito, o cenário jurídico descortinado centra-se no seguinte: após o pagamento de sinal, sob a égide da Lei 4.591/64, foi firmada escritura de promessa de cessão de direito aquisitivo de fração do terreno, à qual se vincularia uma unidade imobiliária a ser edificada conforme contrato de construção firmado entre as partes (fls. 17/21). Seguiram-se os pagamentos até o total de R$ 8.929,29 (oito mil novecentos e vinte e nove reais e vinte e nove centavos), quando o Autor, através do Jornal Nacional da TV Globo, certificou-se do golpe imobiliário de que havia sido vítima, juntamente com outras 110 pessoas, como se constata pela denúncia de fls. 86/90.Veio então à jurisdição com o fito de resssarcir-se dos prejuízos materiais e morais decorrentes do golpe ardilosamente preparado pelo presidente da Ré-apelante. A sentença acolheu os pedidos, determinando a devolução das quantias pagas conforme a planilha de fls. 06/10, e mais, danos morais por todos os transtornos emocionais decorrentes da negociação fraudulenta.Correta está a sentença, pois a Ré-apelante não podia oferecer e negociar unidades autônomas sem antes ter arquivado, no cartório competente do Registro Imobiliário, o Memorial de Incorporação com toda a documentação relativa ao empreendimento que dizia promover (art. 32 da Lei 4.591/94). É norma cogente a impor responsabilidades precedentes à própria incorporação, postergando-as até a efetiva entrega da unidade imobiliária contratada.Em defesa, afirma a Ré (fls. 69), que a inviabilidade comercial do empreendimento tem respaldo legal na cláusula 11.3 do contrato. Inverossímil essa alegação. Dita cláusula menciona, em tese, a possibilidade de desistir do empreendimento, no prazo de carência de 180 dias, a contar do registro do memorial. Desistir do empreendimento é alternativa assegurada pelo art. 33 da referida Lei 4.591/64, com a alteração inserida pelo art. 12 da Lei nº 4.864/65, mas essa desistência implica em denunciar a incorporação e submeter-se às exigências enumeradas no art. 34 da referida lei, sob pena de responsabilidade civil e criminal. Se a Ré-apelante não registrou o Memorial de Incorporação, como falar em denunciar a desistência do que jamais existiu?Na verdade, o ponto do dissídio é que a Ré-apelante negociou o inegociável. O art. 65 da lei de incorporações qualifica como crime contra economia popular promover incorporação "fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público, afirmação falsa sobre a constituição de condomínio, alienação de frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações". Por tal ilicitude, o Presidente da Ré está a responder por ação penal em curso na 19ª Vara Criminal (fls. 84).Destarte, a rescisão contratual, reconhecida na sentença, é a decorrência natural da devolução dos valores pagos pelo Autor, não importando que não tenha formulado, de forma explícita, esse pedido.Por todas essas razões nega-se provimento ao recurso mantendo-se a sentença pelos próprios termos.Rio de Janeiro, 06 de agosto de 1998.Des. Laerson MauroPresidente - Relator(TJRJ)