PEDIDO ADMINISTRATIVO DE PROVIDÊNCIAS, registro de imóveis

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DESTA CAPITAL DE SÃO PAULO

XXXXXXXX    aqui representada por seu bastante procurador, o advogado ANTONIO CARLOS DE PAULA OAB/SP 72.760, brasileiro, viúvo, portador da cédula de identidade RG 4.255.025 SSP/SP, CPF/MF 402.577.388-00, nos termos do mandato em anexo, vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Senhoria requerer;

                        PEDIDO ADMINISTRATIVO DE PROVIDÊNCIAS,

pelos motivos e razões de fato e de direito, a seguir expostos e elencados.

DOS FATOS

Houve por bem o senhor Oficial do  Registro de Imóveis da Comarca desta Capital SP, em data de 18 de Abril de 2005, conforme Averbação 4/19.557 feita nos termos do art. 213, parágrafo 1º da Lei 6.015/73 , em ato ex-offício fazer  constar que o Registro 3/19.557 se refere a ÔNUS: Adjudicação compulsória de direitos e obrigações e não como constou (TÍTULO Adjudicação Compulsória) no referido registro, conforme filme 541 rolo 61, arquivado no referido cartório, cancelando assim os efeitos do referido registro R 03/19.557 que se referia à ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL, conforme consta da carta de sentença.

Pela Carta de Sentença datada de 06/09/77, expedida Pelo Juiz de Direito da  Vara Cível da Capital SP, nos autos da Ação Sumaríssima (processo 4305/76), requerida por XXXXXXXXXX, o imóvel descrito e caracterizado na matricula 19.557 deste r. cartório, , foi adjudicado a  tendo a supra citada carta de sentença sido registrada conforme R/3/19.557 em data de 23 de Fevereiro de 1978.

Há de se evidenciar que a Averbação exsurge da necessidade de se fazer exarar na propriedade imobiliária a ocorrência de atos que modifiquem o registro. Sobre o instituto, assinala Maria Helena Diniz:

“Surge, ao lado do registro stricto sensu, um ato específico – a averbação –, ante a necessidade de se fazerem exarar, na história da propriedade imobiliária, todas as ocorrências ou atos que, embora não sendo constitutivos de domínio, de ônus reais ou de encargos, venham a atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, consequentemente, o registro, alterando-o, por modificarem, esclarecerem ou extinguirem os elementos dele constantes, anotando-os à margem da matrícula ou do registro.”(grifei)

Averbar é lançar na matrícula ou no registro todas as modificações ocorridas no imóvel. Nesse sentido o magistério de Nicolau Balbino Filho:

“Averbar é fazer constar na folha de um registro todas as ocorrências que, por qualquer modo, o alterem.

No mesmo sentido, Hércules Aghiarian:

“Averbação – também chamada impropriamente de registro, segundo o gênero a que se subsume, é o atinente aos atos de modificação do próprio registro, como ato principal previsto na lei. Isto é, todo ato modificativo do status da propriedade ou do titular do domínio será objeto de averbação, e não de registro, propriamente dito.”

Assim, tem-se que todas as mudanças ou alterações da propriedade imobiliária deverão ser averbadas. Corroborando este entendimento, dispõe o art. 246 da Lei de Registros Públicos (Lei Federal n.º 6.015/73), que “além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as sub rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.” Comentando o dispositivo em tela, assinala Regnoberto Marques de Melo Jr.:

“Como fito imediato da averbação sobressai o de estabelecer a publicidade da alteração no objeto da matrícula. No aspecto mediato, colima a segurança jurídica. A cabeça do art. 246 da LRP encerra a referenciada regra geral: qualquer ato ou fato jurídico que altere o assento anterior (qualquer que seja ele: registro, averbação ou cancelamento), será averbável no SRI.

A averbação tem em mira estabelecer a publicidade da alteração do registro, conferindo eficácia e segurança jurídica. Todo ato ou fato jurídico que altere ou modifique o registro, o direito real ou as pessoas nele interessadas, deve ser averbado no Registro de Imóveis, à margem da matrícula ou do registro.

O art. 167, II, da Lei de Registros Públicos, não esgota os casos de averbação, sendo apenas exemplificativo. O próprio art. 246 dispõe que além dos casos expressamente indicados, poderão ser averbadas todas as ocorrências que alterem o registro.

Desde os primórdios do registro procura-se caracterizar o cancelamento da transcrição, inscrição e da averbação como espécie de averbação. Este foi o posicionamento de Lafayette, ao considerar “o cancelamento como simples averbação que retirava do registro um determinado direito ou ônus ali transcrito ou inscrito”.

O próprio Beviláqua limitou-se a dizer que o cancelamento gera a extinção do direito real transcrito ou inscrito, denominando-se, também, de baixa. A definição do codificador da lei civil pretérita tratava o cancelamento como uma formalidade desvinculada de todo e qualquer fato jurídico modificador dos direitos reais. Desse modo, temos que é unânime o entendimento, segundo o qual, o cancelamento opera a extinção dos direitos reais.

As averbações são ex officio ou a requerimento do interessado. Aquelas prescindem de requerimento e são praticadas de ofício, pelo oficial, enquanto estas dependem de provocação das partes. Sobre a averbação ex officio assinala Regnoberto Marques:

“O lançamento de ofício no registro público é medida que excepciona o princípio da instância registral. Só tem cabimento mediante expressa previsão legal e vincula o registrador, que é obrigado ao exato cumprimento da lei. O princípio da autonomia (ou independência funcional) do registrador não afasta o lançamento de ofício do princípio da tipicidade. De efeito, fundado no sobreprincípio da segurança jurídica, e sob as luzes dos princípios da autonomia, continuidade, especialidade, e legalidade, o registrador não somente pode, como é seu dever, lançar, de ofício, no fólio real, qualquer fato que, decorrente de lei, altere, de qualquer modo, a substância jurídica do ato ou título inscrito no registro público.”

Resta provado pois,  que o REGISTRO DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL  atribuído ao requerente na Ação Sumaríssima cuja sentença já transitou em julgado, teve o seu objeto, (atribuição da propriedade) alterado EX-OFICIO pelo senhor registrador.

É indiscutível e incontestável  que o ato de  cancelamento ex-officio do senhor registrador CRIOU direitos, (devolvendo a propriedade ao senhor XXXXXXXXXXao mesmo tempo em que EXTINGUIU o direito de propriedade conferido à família XXXXXXXXXXX  por sentença judicial de adjudicação compulsória de imóvel, já transitada em julgado.

Conforme ensina Walter Ceneviva, o cancelamento de um ato de registro gera um direito real àquele que, pelo ato do registro ora cancelado, deixara de ser o titular, o sujeito de direito. Assim, o direito real anterior renasce, numa verdadeira restauração de direitos.

"As averbações correspondem à aquisição do direito, modificação deste ou sua extinção. Esta última é o cancelamento, sendo aquisitivas ou modificativas as duas primeiras. A classificação, embora útil, não é científica, na medida em que o cancelamento também é forma de aquisição do direito. Com a averbação extintiva, renasce ou nasce o direito que o registro extinto afastava ou prejudicava” (Walter Ceneviva, Lei de Registros Públicos Comentada, p.526/527).

Portanto, por ter contornos próprios, por ter, a um só tempo, o poder de extinguir e criar direitos reais, sem intermediação de outro ato, como se dá nos demais casos de registro e de averbação, apresenta-se como modo de aquisição e de perda dos direitos reais sobre imóveis. Assim, a natureza do cancelamento é de ser um modo peculiar de aquisição e de perda de direitos reais.

Não podem no entanto, “data máxima vênia”, serem aceitos os efeitos jurídicos (CRIAÇÃO E EXTINÇÃO DE DIREITOS) trazidos à luz pelo ato ex-offício do senhor respeitável registrador, devendo prevalecer o “statu quo ante”, consoante a fundamentação jurídica a seguir elencada.

DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA

O Código Civil de 1916 Art. 177 As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez) anos, entre presentes, e entre ausentes, em 15 (quinze) anos, contados da data em que poderiam ter sido propostas.

Art. 205 Código Civil Vigente A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Os prazos prescricionais foram reduzidos sensivelmente à luz do novo Código Civil, atendendo à maior dinâmica do mundo atual, assim, não há mais distinções, nesse artigo, entre ações pessoais e ações reais.

Por todos esses fundamentos, conclui-se que o prazo prescricional da ação de cunho pessoal e real, sob a égide do CC/1916, é de vinte anos, respeitado o art. 2.028 do CC/02 que dispõe sobre a regra transição dos referidos prazos, bem como é de 10 anos o prazo prescricional de todas as ações em que a lei não tenha fixado prazo menor, o que inclui o prazo prescricional do direito do promissário comprador exigir a outorga de escritura definitiva decorrente de promessa de compra e venda de imóvel celebrada na vigência do atual código civil.

Nosso Código Civil vigente trás em seu artigo 1.225, inciso I, ser a propriedade um direito real “São direitos reais: I – a propriedade;” (Brasil, 2008, p. 208). Consoante a isso, Silvio Rodrigues nos dá o entendimento de que se trata de um direito que recai diretamente sobre a coisa, e que o titular de tal direito é que terá direito sobre a coisa.

Trata-se é óbvio, de um direito real, ou seja, de um direito que recai diretamente sobre a coisa e que independe, para o seu exercício, de prestação de quem quer que seja. Ao titular de tal direito é conferida a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reivindicá-la de quem quer que injustamente a detenha. (Rodrigues, 2007, p. 76).

Poder-se-á definir, analiticamente, a propriedade, como sendo o direito que a  pessoa  física  ou  jurídica  tem,  dentro  dos  limites  normativos,  de  usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha. (Diniz, 2008, p. 114).

EFEITO JURIDICO DO TEMPO NAS RELAÇÕES JURÍDICAS

O tempo faz cessar e ao mesmo tempo faz nascer direitos a quem quer que seja, e a efetivação desse direito está intimamente ligada a uma conduta do homem (ato jurídico) tendente a fazer valer seu direito ou ainda impedir ou fazer cessar a lesão a esse direito.

O tempo exerce uma influência de grande repercussão nas relações jurídicas. A consequência desse fato natural nas relações entre os indivíduos diz respeito aos efeitos que certas condutas (ação ou omissão) desses indivíduos acarretam tanto para si como também para terceiros.

A influência do tempo em relação a determinados direitos terá repercussões distintas em decorrência da inércia ou movimentação (ação) tendente ao exercício de um  direito pelo seu titular.

Como o direito é um instrumento de pacificação social, assegura ao titular de certo direito o seu pleno exercício em certo lapso temporal, sob pena de ser constante a instabilidade social em face da possibilidade do titular do direito violado ou ameaçado vier a exercitá-lo quando bem entender.

Dessa forma, não havendo o exercício pelo titular de um direito em determinado tempo pré-fixado em lei, não mais poderá exercitá-lo após o decurso desse prazo, fato que assegura a continuidade da ordem jurídica e a paz social entre os membros de certa coletividade.

Em certas ocasiões a influência do tempo repercutira de forma distinta, como defende Caio Mário da Silva Pereira, pois em algumas situações será requisito de nascimento de direitos; em outras será condição de seu exercício; e finalmente, causas de extinção de direitos (1980, p. 586).

Silvio de Salvo Venosa salienta que o lapso temporal, qualquer que seja sua extensão, “deve colocar uma pedra sobre a relação jurídica cujo direito não foi exercido” (2005, p. 593). Daí o entendimento de que, se o direito amparado por certa relação jurídica não vier a ser exercitado pelo seu titular no tempo pré-fixado em norma jurídica, a própria lei imporá óbice (pedra) ao exercício desse direito pelo titular fora do lapso temporal legal.

Silvio Rodrigues ressalta como sendo o personagem principal dentro do instituto jurídico da prescrição, o tempo (2003, p. 323).

Para Washington de Barros Monteiro, foi com Justiniano que a prescrição destacou seu duplo efeito, a aquisição e a extinção de direitos. A aquisição referia-se à forma de se adquirir a propriedade imóvel pela posse em certo lapso temporal, onde o novo possuidor adquiria a posse e o antigo a perdia. Já na modalidade extintiva, era o meio onde alguém estava liberado de prestar uma obrigação antes assumida, em decorrência de sua inadimplência e a inércia do credor em exigi-la (1985, p. 286).

A repercussão do tempo afeta o direito em si, como também as ações que os resguardam. Levando-nos a afirmar que sua influência se faz sentir quer ainda não houvesse propositura de ação correspondente à segurança do direito, a exemplo da prescrição e da decadência, como também após a propositura da ação e por um fato de uma das partes, a ação ter um desfecho distinto daquele almejado quando do seu ajuizamento. Tais efeitos dizem respeito à preclusão e a perempção.

Assim, dentre os inúmeros fundamentos da prescrição face a influência do lapso temporal e a inércia do titular de um direito violado em defendê-lo, aquele defendido pela maioria da doutrina, assenta-se no interesse da coletividade, que almejando “um clima de segurança e harmonia, pondo termo a situações litigiosas e evitando que, passados anos e anos, venham a ser propostas ações reclamando direitos cuja prova de constituição se perdeu no tempo” (RODRIGUES, 2003, p. 327).

 Dessa forma, o tempo dá imunidade a novos ataques para aquela relação jurídica que vigeu por certo lapso temporal mas que por negligência do titular do direito, este não foi exercitado.

Assim, o titular de um direito lesado (violado) deveria defendê-lo até determinado tempo, onde o desinteresse e a inércia durante este tempo demonstrava sua falta de interesse em face do seu  direito, extinguindo-se a faculdade de defendê-lo após certo lapso temporal legal.

Ilustre Julgador

No que tange à uma eventual oposição à Ação Adjudicatória, assim como ao Registro da Carta de Sentença (R/3 19.557) datado de 23/02/1978, é inconteste que a defesa dos direitos sobre a referida propriedade, era de competência dos senhores  XXXXXXXXXXXXXX Quer se leve em consideração o prazo estabelecido no Código Civil de 1916, que preconizava o prazo de 20 anos para a prescrição das ações reais, quer seja em face do código civil vigente, o direito dos citados proprietários já estaria prescrito, visto não terem os mesmos tomado quaisquer providencias à esse respeito, decorridos já 27 anos do fato.

Não haveria absolutamente nenhuma possibilidade jurídica de intentarem qualquer tipo de ação para opor-se, repita-se, contra a Ação Adjudicatória ou contra o registro (R/3 19.557) da Carta de Sentença.

Note-se que quando da propositura da Ação Adjudicatória os ora requerentes, consoante se provou naqueles autos com exibição do compromisso de Venda e
Compra,  detinham a posse do imóvel há QUINZE ANOS, visto o contrato ser datado de 24 de Julho de 1951. Seria incoerente requererem Adjudicação de Direitos sobre o Imóvel, pois que já o tinham.

 Assim sendo, salvo melhor juízo, não poderia  pois   o ilustre registrador, ex-offício, opor-se a um direito outorgado judicialmente aos requerentes, (Adjudicação Compulsória do Imóvel) após o devido processo legal, com sentença proferida e já transitada em julgado há mais de 20 anos,

 e foi exatamente o que ocorreu já que o ato da averbação 4/19.557 perpetrado pelo senhor registrador, CRIOU direitos ao devolver aos senhores XXXXXXXXXXXX, a propriedade do imóvel e EXTINGUIU direitos conferidos por Sentença Judicial transitada em julgado a ora requerente e outros.

Walter Ceneviva, entende que o cancelamento de um ato de registro gera um direito real àquele que, pelo ato do registro ora cancelado, deixara de ser o titular, o sujeito de direito. Assim, o direito real anterior renasce, numa verdadeira restauração de direitos.

"As averbações correspondem à aquisição do direito, modificação deste ou sua extinção. Esta última é o cancelamento, sendo aquisitivas ou modificativas as duas primeiras. A classificação, embora útil, não é científica, na medida em que o cancelamento também é forma de aquisição do direito. Com a averbação extintiva, renasce ou nasce o direito que o registro extinto afastava ou prejudicava” (Walter Ceneviva, Lei de Registros Públicos Comentada, p.526/527).

Ainda que se valha o senhor ilustre registrador, do argumento de que a Ação Sumaríssima de Adjudicação não tenha sido manejada contra os referidos proprietários e portanto, a adjudicação se refira tão somente a direitos e obrigações, não pode tal tese prevalecer em face do que foi retro articulado, assim como cumpre-me ressaltar aqui o  registro é um ato administrativo, praticado por um particular, delegado de um serviço público, fiscalizado pelo poder Judiciário que exerce o controle da legalidade de seus atos.

Princípio da instância

Pelo principio da instância o registrador deve praticar somente os atos solicitados pela parte ou pela autoridade. O registro deve ser solicitado pelo interessado, mediante requerimento apresentado nesse sentido no serviço registral competente para a prática do ato. O artigo 228 da LRP dispõe que o oficial ex-offício abrirá a matrícula por ocasião do primeiro registro. Essa é uma das exceções ao princípio da instância, segundo o qual, o registrador só pratica atos a requerimento das partes, do MP ou do juiz, as outras são as comunicações, as anotações e as remissões recíprocas.

Afrânio de Carvalho ensina:

Assim como a inscrição pode ter por base atos negociais e atos judiciais, o exame da legalidade aplica-se a uns e a outros. Está visto, porém, que, quando tiver por objeto atos judiciais, será muito mais limitado, cingindo-se à conexão dos respectivos dados com o registro e à formalização instrumental. Não compete ao registrador averiguar senão esses aspectos externos dos atos judiciais, sem entrar no mérito do assunto neles envolvido, pois, do contrário, sobreporia a sua autoridade à do Juiz” (Registro de Imóveis, Forense, 3ª ed. , pág. 300).

No mesmo sentido, decisão da 1ª Vara de Registros Públicos, de lavra do MM. Juiz Narciso Orlandi Neto, quando se anotou:

Não compete ao Oficial discutir as questões decididas no processo de inventário, incluindo a obediência ou não às disposições do Código Civil, relativas à ordem da vocação hereditária (artº 1.603). No processo de dúvida, de natureza administrativa, tais questões também não podem ser discutidas. Apresentado o título, incumbe ao Oficial verificar a satisfação dos requisitos do registro, examinando os aspectos extrínsecos do título e a observância das regras existentes na Lei de Registros Públicos. Para usar as palavras do eminente Desembargador Adriano Marrey, ao relatar a Apelação Cível 87-0, de São Bernardo do Campo, “Não cabe ao Serventuário questionar ponto decidido pelo Juiz, mas lhe compete o exame do título à luz dos princípios normativos do Registro de Imóveis, um dos quais o da continuidade mencionada no art. 195 da Lei de Registros Públicos. Assim, não cabe ao Oficial exigir que este ou aquele seja excluído da partilha, assim como não pode exigir que outro seja nela incluído. Tais questões, presume-se, foram já examinadas no processo judicial de inventário.” (Processo nº 973/81)

HAMILTON ELLIOT AKEL  Corregedor Geral da Justiça e Relator anota que:

Mais recentemente, em julgamento do qual participei, este Conselho, sob a relatoria do ilustre Desembargador que me antecedeu na Corregedoria, ratificou a impossibilidade de o registrador examinar o mérito da decisão judicial:

No caso em exame, o Oficial recusou o ingresso do formal de partilha, pois da análise do formal de partilha percebe-se que quando do óbito de Basílio Ferreira o interessado Basílio Ferreira Filho era casado pelo regime da comunhão universal de bens com Eliane Fernandes Ferreira. Por outro lado, quando do óbito de Antonia Madureira Ferreira, Basilio Ferreira Filho já era separado judicialmente. Portanto, o auto de partilha deve refletir as consequências patrimoniais decorrentes da Saisini relativamente ao estado civil do herdeiro (fls. 09).

A qualificação do Oficial de Registro de Imóveis, ao questionar o título judicial, ingressou no mérito e no acerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registral por se tratar de elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional. (Ap. Cível nº 0001717-77.2013.8.26.0071, Rel. José Renato Nalini).

Em caso de eventual desacerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, poderá o interessado (que aqui não se vislumbra quem possa ser) valer-se dos recursos e ações previstos no ordenamento jurídico. O que não se permite é que a qualificação registrária reveja o mérito da sentença judicial que já transitou em julgado.

Vale lembrar-se também que a Ação Sumaríssima de Adjudicação Compulsória, processo 4305/76,  tramitou na 8ª Vara Cível e cartório respectivo, da comarca desta Capital SP, tendo a audiência de conciliação, instrução e julgamento ocorrido em data de 28/06/77 , tendo sido julgada procedente para os fins de adjudicar compulsoriamente o referido imóvel, dando a sua titularidade à ora requerente e outros, conforme já comprovado, isso tudo após todos os documentos pertinentes passarem pelo crivo do exame minucioso de condições, verificado pelo juiz competente.

A Carta de Sentença extraída dos autos de Ação Sumaríssima de Adjudicação Compulsória retro mencionados, que tinha por objeto A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL, foi concedida à ora requerente e outros, para título, uso e conservação de seus direitos. Portanto, ainda que o questionamento do Ilustre Oficial de Registro de Imóveis, estivesse amparado no melhor direito, avançou no mérito e no acerto da r. sentença proferida na esfera jurisdicional, e transitada em julgado, logo transborda os limites da qualificação registral.  

EM SUMA

Há ainda de se salientar que não se trata aqui de prestigiar a eventual nulidade processual ocorrida nos autos da ação adjudicatória, mas sim de garantir e salvaguardar a incolumidade do sistema de registros públicos, que traz no elenco das suas finalidades a garantia da certeza das relações jurídicas. Com fundamento no art 214 § 5º, da Lei 6015/73,  e demais dispositivos legais supra referenciados que sustentam o retro entendimento argumentado, temos que a nulidade de pleno direito do registro não será decretada se atingir terceiro de boa fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. Portanto, data máxima vênia, se nem mesmo o Poder Judiciário poderia decretar essa nulidade, quanto mais o senhor registrador. Face o comprovado e evidenciado decurso do tempo, nem mesmo a via rescisória poderia desconstituir o comando exarado na supra referida Carta de Adjudicação.

TRlBUNAI de JUSTIÇA

TJSP -P PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

*03912882* -Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Apelação nº 00004 34-11.2015.8.26.04 39, da Comarca de

Pereira Barreto, em que é apelante CLAUDINEI DE NICOLAI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PEREIRA BARRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

V.U.", de conformidade com o voto do (a) Relator (a), que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos

Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI.

São Paulo, 9 de novembro de 2015.

XAVIER DE AQUINO RELATOR

 PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

I Processo nº 0000434-11.2015.8.26.0439

Apelação Cível nº 0000434-11.2015.8.26.0439

Apelante: Claudinei de Nicolai

Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Pereira Barreto

Voto nº 29.032

REGISTRO DE IMÓVEIS - CARTA DE ADJUDICAÇÃO TIRADA DE INVENTÁRIO - LIMITES DA QUALIFICAÇÃO DO OFICIAL REGISTRADOR - AUSÊNCIA DE FERIMENTO DE QUALQUER PRINCÍPIO REGISTRAL - RECURSO PROVIDO.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida, suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Pereira Barreto, que se negou a registrar carta de adjudicação, por meio da qual, em processo de inventário, se adjudicou imóvel ao recorrente.

O recorrente alega que, no ano de 1995, adquiriu imóvel da matrícula 1.153, de Iraci da Silva Amaral. Porém, o bem estava em nome de seu marido falecido no ano de 1994. Após escritura pública de inventário, o imóvel foi adjudicado para Iraci, que, então, passou a ter possibilidade de transmiti-lo ao recorrente.

No entanto, Iraci também faleceu no ano de.., antes/Ia lavratura de escritura pública de venda e compra.

O recorrente, então, providenciou a abertura de seu inventário com o intuito de ver adjudicado o imóvel que havia ad . Conforme a sentença de fl. 57, obteve a adjudicação, levando a carta, em seguida registro.- /

A recusa deveu-se ao fato de que não constaram do titulo esboço de partilha e cessão de direitos hereditários. É que havia a menção, no inventário, da existência de companheiro da falecida, que, à falta de outros herdeiros, receberia o bem por sucessão. Por consequência, segundo o Oficial, a adjudicação não poderia prescindir de cessão dos direitos hereditários do companheiro ao recorrente.

O recorrente alega que o Registrador ultrapassou os limites da qualificação registraria, adentrando no mérito da decisão do inventário.

 PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

iGiífrM'srjsoo (;;Éii1j Processo nº 0000434-11.2015.8.26.0439

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

O recurso comporta provimento.

Não obstante os títulos judiciais também possam ser objeto de qualificação, inclusive, negativa, o Oficial não pode ultrapassar a análise dos elementos extrínsecos a eles.

Aqui, embora se louve o zelo do Oficial, ele ultrapassou os limites da qualificação, na medida em que adentrou em seara jurisdicional. Vejamos.

As peças da carta de adjudicação deixam entrever que, no curso do inventário de Iraci da Silva Amaral, sobreveio a notícia de apenas um herdeiro, em tese: seu companheiro. Não há notícia de outros herdeiros, tanto que o próprio recorrente teve que abrir o inventário.

o que parece, é praxe do Juízo da 2 Vara de Pereira Barreto abrir vista ao Oficial do Registro de Imóveis, no curso dos processos de inventário, justamente para evitar futuros problemas registrários. Foi o que fez à fl. 54. E o Oficial, na manifestação de fls. 55/56, já observava que o eventual único herdeiro de Iraci era Luiz Carlos Martins, seu companheiro, que, intimado, concordou com a adjudicação/do imóvel,

Na mesma manifestação, o Oficial ainda /ez constar /a inexistência de prova de união estável e observou que, caso se considerasse a/sua existência, haveria a necessidade de cessão dos direitos hereditários (fl/55vº) y

Na sequência do título levado a registro, está a sentença de fl. 57, pela qual se homologa a adjudicação do imóvel ao recorrente.

Ora, se a adjudicação foi homologada/por sentença, transitada em julgado (caso contrário não se expediria a carta), subentende : se que o Juízo analisou a pretensão do direito do companheiro. /

Aliás, de acordo com a manifestação do próprio /Oficial, o pretenso companheiro concordou com a adjudicação, o que, para todos os fins, caso se

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CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Processo nº 0000434-11.2015.8.26.0439

considerasse a união estável realmente existente, poderia ser equiparado à cessão de direitos hereditários, por termo, nos autos.

Seja como for, se o Juiz do inventário, no exercício de função jurisdicional, entendeu suficientes os elementos dos autos para a adjudicação -notadamente à falta de herdeiros -, não pode o Oficial acrescer novos requisitos.

Essa foi a posição externada por esse Conselho Superior da Magistratura, por exemplo, na apelação nº 0006128-03.2012.8.26.0362 (Rei. Des. Hamilton Elliot Akel):

"Louvável embora o zelo do registrador, verifica-se que, no caso, desbordou ele de seu poder-dever de qualificação, na medida em que, na esfera administrativa, tentou reabrir discussão acerca do que já fora objeto de decisão judicial transitada em julgado.

Com efeito, se o Juízo da Família e das Sucessões adjudicou ao herdeiro Robson a totalidade dos bens, dentre eles, os dois imóveis objeto deste procedimento de dúvida, e se posteriormente, homologou a sobrepartilha, em conformidade com os termos da petição de fls. 115/119 destes autos, correspondente a de fls. 398/402 dos autos do arrolamento, pela qual o herdeiro Luiz Eduardo foi incluído e o bens adjudicados foram dela excluídos, conforme decisão de fls. 127 destes autos/e que transitou em julgado (fls. 128), não cabe ao registrador, sobrepondo-se ao entendimento judicial, recusar o ingresso do título sob o fundamento de que há outro herdeiro li/ser^ incluído na partilha dos bens adjudicados ao outro herdeiro, ou de que eventual deste deve ser comprovada.

O mínimo que se deve presumir é que, se o juiz assim adjudicou, é porque entendeu de forma contrária ao Oficial de Registro, contudo, esta questão é de natureza jurisdicional e alheia ao exame formal que deve nortear a qualificação do título

Assim, cabia ao registrador realizar o exame extrínseco do título e confrontá-lo aos princípios registrais e verificar se algum deles foi rompido. Ao questionar o fato de existir herdeiro não incluído na partilha de bens considerando a universalidade, ingressou no mérito e no acerto da sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registrai por se tratar de elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Processo nº 0000434-11,2015.8.26.0439

Afrânio de Carvalho ensina:

"Assim como a inscrição pode ter por base atos negociais e atos judiciais, o exame da legalidade aplica-se a uns e a outros. Está visto, porém, que, quando tiver por objeto atos judiciais, será muito mais limitado, cingindo-se à conexão dos respectivos dados com o registro e à formalização instrumental. Não compete ao registrador averiguar senão esses aspectos externos dos atos judiciais, sem entrar no mérito do assunto neles envolvido, pois, do contrário, sobreporia a sua autoridade à do Juiz"(Registro de Imóveis, Forense, 3 ed., pág. 300).

No mesmo sentido, decisão da I Vara de Registros Públicos, de lavra do MM. Juiz Narciso Orlandi Neto, quando se anotou:

'Não compete ao Oficial discutir as questões decididas no processo de inventário, incluindo a obediência ou não às disposições do Código Civil, relativas à ordem da vocação hereditária (art. 1,603). No processo de dúvida, de natureza administrativa, tais questões também não podem ser discutidas. Apresentado o título, incumbe ao Oficial verificar a satisfação dos requisitos do registro, examinando os aspectos extrínsecos do título e a observância das regras existentes na Lei de Registros Publicos. Para usar as palavras do eminente Desembargador Adriano Marrey, ao relatar a Apelação Cível 87-0, de São Bernardo do Campo,"Não cabe ao Serventuário questionar ponto decidido pelo Juiz, mas lhe compete o exame do título à luz dos princípios normativos do Registro de Imóveis, um dos quais o da continuidade mencionada no art. 195 da Lei de Registros Publicos. Assim, não cabe ao Oficial examinar que este ou aquele seja excluído da partilha, assim como não pode exigir que outro seja nela incluído. Tais questões, presume-se, foram já examinadas no processo judicial de inventário. "(Processo nº 973/81) / I /

Precedente antigo deste Conselho Superior da Magistratura já apontava neste sentido: J J 1/

I I 4

"O estado de indivisão aberto com a morte de um dos cônjuges somente será solucionado com a decisão do juízo competente relativa à partilha, na qual se possa verificar quais os bens que a integraram e quais aqueles dela excluídos, questões de ordem fática e jurídica que somente podem ser resolvidas na via judicial, vedada qualquer análise probatória no campo administrativo. Essa decisão deverá, por fim, ingressar regularmente no fólio real, para que então sejam disponibilizados bs imóveis,

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Processo nº 0000434-11.2015.8.26.0439 cabendo ao registrador apenas a regular qualificação do título para verificação do atendimento aos princípios registrários, sob o estrito ângulo da regularidade formal. Isso significa, em face da inviabilidade de que se venha a questionar, na via administrativa, matéria que envolve questão de mérito da decisão judicial precedente, que nos casos em que o bem objeto do ato de registro tenha sido excluído da partilha ou partilhado como próprio do autor da herança, deverá o registrador, quanto a este aspecto, apenas verificar se houve expressa referência ao imóvel e se no processo judicial houve a ciência ou participação do outro cônjuge ou de seus herdeiros, eventuais interessados no reconhecimento da comunhão de aqüestos." (Ap. Civ. nº 51.124.0/4-00, rei. Des. Nigro Conceição, j . 29.11.99)

Mais recentemente, em julgamento do qual participei, este Conselho, sob a relatoria do ilustre Desembargador que me antecedeu na Corregedoria, ratificou a impossibilidade de o registrador examinar o mérito da decisão judicial:

"No caso em exame, o Oficial recusou o ingresso do formal de partilha, pois da análise do formal de partilha percebe-se que quando do óbito de Basílio Ferreira o interessado Basílio Ferreira Filho era casado pelo regime da comunhão universal de bens com Eliane Fernandes Ferreira. Por outro lado, quando do óbito de Antonia Madureira Ferreira, Basilio Ferreira Filho já era separado judicialmente.

Portanto, o auto de partilha deve refletir as consequências patrimoniais decorrentes da Saisini relativamente ao estado civil do herdeiro (fls. 09).

A qualificação do Oficial de Registro de Imóveis, ao o título judicial, ingressou no mérito e no acerto da r. sentença proferida no título jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registrai por se elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo administrativa reformasse o mérito da jurisdicional." (Ap. Cível m

77.2013.8.26.0071 Rei. José Renato Nalini).

Neste mesmo sentido foi decidido na Apelação Cfóel n º 1025290-06.2014.8.26.0100 (Rei. Des. Hamilton ElliotAkel).

Em caso de eventual desacerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, poderá o interessado valer-se dos recursos e ações/previstos no ordenamento jurídico, inclusive, neste sentido se manifestou neste procedimento (fls.

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137/138). O que não se permite é que a qualificação registraria reveja o mérito da sentença judicial que já transitou em julgado. "

Por fim. é de se ressaltar que nenhum princípio de direito registrário está sendo ferido. Quando da aquisição, o imóvel estava em nome do falecido cônjuge de Iraci da Silva Amaral. Conforme escritura pública de inventário e adjudicação, o imóvel foi adjudicado para ela. Com o seu falecimento, sem herdeiros comprovados, o bem foi adjudicado, no curso do inventário, para o recorrente diante da comprovação da aquisição que havia sido levada a cabo por meio do contrato particular de fl. 22.

Respeita-se. dessa maneira, o princípio da continuidade, não se vislumbrando óbice ao registro.

Nesses termos, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.

JOSÉ CARLOS VIEIRA DEAQUINO

Corregedor Geral de Justiça e Relator

AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Como não poderia deixar de ser, o que busca a retificação no registro imobiliário é o ideal da coincidência absoluta entre a realidade registral e a extra registral. Em se tratando apenas de um ideal, não pode prescindir o sistema registral de um mecanismo que permita a configuração do registro à realidade jurídica, posto que com relativa frequência surge entre nós o erro do assento.
A retificação pode dizer respeito ao direito ou aos fatos constantes do registro. Na primeira hipótese, o erro está presente entre o registro e a realidade que se refere ao direito. Ou seja, o erro leva o registro a tornar público um direito que não existe, ou existe sem a mesma profundidade, ou omite outro direito que na realidade existe. Tal situação está prevista exatamente no art. 212 da Lei de Registros Públicos. No segundo exemplo, ainda no que diz respeito ao objeto da retificação, o erro está presente nos fatos, o que acontece quando a retificação tem em conta a correção de imprecisões relativas às características do imóvel ou à identificação das pessoas envolvidas no registro.
Em outros casos, o erro se faz presente no negócio jurídico causal e no próprio instrumento, em si mesmo considerado, com suas formalidades extrínsecas. O erro nasceu no título e acabou contaminando o registro. Assim sendo, a retificação do registro é indireta, acontecendo como um desdobramento lógico e natural da retificação do título. Via de regra, o juízo competente para determinar tal retificação, não será o de registros públicos, mas sim aquele que produziu o título defeituoso ou ainda, em se tratando de negócio jurídico, demandará a confecção de outro contrato ou mesmo pública forma, conforme o caso. Neste passo, coerente com a melhor doutrina(5), estou em que, a meu aviso, inexiste processo judicial de retificação de escritura. Não por acaso, nos livros de notas dos tabelionatos sequer existe campo para eventual "averbação de retificação". Como se sabe, a escritura instrumentaliza prova pré constituída da manifestação de vontade das pessoas, tornada pública, de acordo com a lei. Não se pode retificar manifestação de vontade alheia. Assim, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes, herdeiros ou sucessores, que na primeira pública forma manifestaram sua vontade e que participaram do respectivo negócio jurídico.
Excepcionalmente, todavia admite-se a retificação de erros que contaminaram o registro, independentemente da retificação do título. Isto acontece geralmente nas indicações referentes à identificação das pessoas, como o número do documento de identidade ou do cartão de inscrição do contribuinte, domicílio, profissão e até mesmo o estado civil. São situações que podem ser corrigidas diretamente no registro, e desde que desprovidas de potencial lesivo a terceiros, cabendo ao registrador atuar com a devida cautela, exigir a prova do erro material evidente e corrigir o assento, tal como prevê a parte final do parágrafo 1º do art. 213 da Lei de Registros Públicos.

DO ERRO EVIDENTE

Atribui o parágrafo 1º da art. 213 da Lei de Registros Públicos, a possibilidade de o próprio oficial corrigir, desde logo, hipótese de erro evidente. Assim, para os casos em que a inexatidão material for passível de ser constatada de plano e desde que seja incapaz de trazer prejuízo à terceiro, prescinde-se da intervenção judicial para a devida adequação do registro à realidade de fato e não apenas com o instrumento que lhe serviu de base. A comprovação do erro evidente pode ser feita através de documento particular, título público ou certidão.
Como exemplos de erro evidente, pode-se mencionar a retificação de um ou outro algarismo do número do documento de identidade, o acréscimo do nome pelo qual é conhecido o titular do direito registrado, desde que similar como aquele já existente no assento, situação comum em se tratando de nomes estrangeiros; etc.
Na retificação do erro evidente, a lei exige que o registrador atue "com a devida cautela", o que não inclui o conhecimento pessoal que porventura aquele possa ter dos fatos. Ainda que isto ocorra, deve o registrador agir como se nada soubesse, pois todo o seu convencimento deve basear-se naquilo que consta do registro e dos documentos que lhe são apresentados. Em caso de dúvida, melhor será que o registrador oriente o interessado a requerer judicialmente a retificação.
Por força do princípio da instância, mesmo em caso de erro evidente, depende a retificação de requerimento do interessado. Exceção a tal princípio, acha-se na hipótese do art. 167, II, 13, da Lei de Registros Públicos, que é o caso da averbação da mudança da denominação do logradouro para o qual o imóvel faz frente; ainda assim, na prática, acontece de o titular do direito apresentar ao oficial o documento comprobatório.

 AS HIPÓTESES DOS ARTS. 212 E 216 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS

O cancelamento equivale ao aniquilamento jurídico do registro, abrangendo a expressão a averbação e a matrícula. O que se tem em conta aqui, como previsto nos arts. 212 e 216 da Lei de Registros Públicos vem a ser o processo contencioso e que equivale à via ordinária também prevista no parágrafo 4º do art. 213 do acima referido diploma legal. Isto acontece porque o erro a ser corrigido está em constar do registro um direito inexistente, ou direito atribuído a titular que não o é realmente. Pode se referir ainda a um direito não constante do registro ou em parte prejudicado, assim como um direito indevidamente registrado.
Em tais situações, exige-se sempre processo contencioso, verba gratia, ação demarcatória, ação divisória, ação de usucapião, ação reivindicatória, etc., que como ações de natureza real, são as únicas apropriadas para cancelar os direitos reais gerados pelo registro atacado.
As situações previstas nos arts. 212 e 216 da Lei dos Registros Públicos referem-se à nulidade do título que repercute no registro. Decretada a nulidade do título, como consequência, acarreta a nulidade do registro impondo seu cancelamento, efetuado mediante mandado de averbação, passada em julgado a sentença (art. 216, 2ª parte c.c. art. 259). Portanto, a nulidade deve ser demandada em ação direta contra o título e não do próprio registro. O cancelamento deste último, neste caso, será um simples desdobramento lógico e natural, do eventual acolhimento do pedido.
Anote-se que, enquanto não cancelado produz o registro todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (art. 252). Porém, uma vez cancelado o registro, todos os subseqüentes, que nele se apóiam, devem ser cancelados, orientando a respeito o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que tal deva ser providenciado independentemente de processo judicial (RT 579/91), por força do princípio da continuidade do registro.

ASSIM TEMOS QUE:

O ato ex-ofício do Ilustre Registrador datado de 18 de Abril de 2005, não pode EXTINGUIR o direito de propriedade da ora requerente cancelando os efeitos do registro feito em data de 23 de Fevereiro de 1978, há 27 anos,   assim como não pode CRIAR direitos para os antigos proprietários, visto que nem mesmo aqueles teriam à época dos fatos qualquer possibilidade jurídica de se opor à adjudicação, bem como ao registro da carta de sentença, visto que seus direitos já tinham sido alcançados pela PRESCRIÇÃO.

No que tange a transformar a sentença judicial de ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL em Adjudicação Compulsória de Direitos e Obrigações por um simples ato de ofício, há de se notar que isso se constitui em flagrante afronta a decisão judicial já transitada em julgado, e não tem fundamento legal para que se faça valer como retro já se demonstrou.

Não se coaduna com a razoabilidade e bom senso, impingir a ora requerente a necessidade de valer-se da via judicial, lenta e onerosa, com a propositura de ação de Usucapião, como assim sugere o digno registrador, visto que por medida de justiça o assunto deve ser resolvido com a mesma brevidade com a que agiu o senhor registrador, solapando um direito adquirido da requerente e seus familiares.

Há de se ressaltar que o procedimento do ilustre senhor oficial em cancelar o registro R/3 19.557, vem causando à requerente prejuízos de ordem econômica e constrangimentos passíveis de ressarcimento em ação própria, inclusive com indenização por danos morais, visto que a ora requerida já compromissou o referido imóvel objeto da supra mencionada matrícula 19.557 deste  ofício de registro de imóveis, e, em face do óbice criado pelo cancelamento do registro de seu título, está impossibilitada de cumprir a obrigação da outorga da competente escritura,  que está vinculada também ao pagamento do saldo do preço. Ante a não apresentação da Carta de Adjudicação devidamente registrada, como de direito, para a  formalização da transação entabulada, a requerida vê o verniz de sua honestidade ser ofuscado, o que passa aos compradores do imóvel  objeto da matrícula em pauta, uma desconfiança de haverem negociado com pessoas desprovidas  de honestidade de conduta, de ética e moral.

DO PEDIDO

Isto posto, em não se conformando a requerente “data máxima vênia”, com o entendimento e solução adotada pelo  Ilustre Senhor Oficial  do  Cartório de Registro de Imóveis, requer sejam tomadas as medidas providenciais cabíveis, que Vossa Excelência por fim determinar, para restabelecer à  requerente os direitos solapados, por medida de necessária, legítima, cristalina, e lídima justiça, e preservação de direitos.

Nestes Termos

                               P.E. Deferimento

                               São Paulo, 17 de Maio de 2016

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