CONTRATOS REVISÃO

1 - Aspectos contratuais gerais

Analisando a posição do governo em conjunto com a legislação brasileira, entende-se que questões relacionadas a contratos de arrendamento mercantil devem ser tratadas caso a caso, considerando as regras do Código Civil (como a teoria de circunstâncias imprevistas, circunstâncias fortuitas, força maior, bem-estar e função social), o que significa que, em razão do cenário presente, há configurada um evento de força maior e de absoluta imprevisibilidade, o que, nos termos do Código Civil, autoriza sua revisão.

2 - Efeitos do Coronavírus sobre contratos de locação fora de Shopping Centers

Locações de imóveis fora de shopping centers contam com maior simplicidade e envolvem relações quase sempre diretas e com valores fixos.

Com a severidade na retração do negócio e do mercado, em particular, no mercado específico do lojista, ele deve demonstrar a redução de seu faturamento, a relevância do respectivo custo em seu orçamento e as condições de outras lojas similares e, posteriormente, iniciar a negociação diretamente com o locador, de modo que ambos suportem parte dos prejuízos experimentados e que, em conjunto, encontrem uma solução adequada a ambos.

3 - Efeitos sobre os Contratos de Locação em shopping centers

Para lojistas cuja atividade foi compulsoriamente paralisada, a força maior se caracteriza e a revisão do contrato (ou, no limite, a sua extinção sem multa), se torna uma possibilidade concreta, com poucas margens para discussões sobre esse entendimento.

Não havendo uma contraprestação efetiva pelo pagamento do aluguel, ou seja, tornando-se impossível a exploração da atividade, a razoabilidade é no sentido de que se possa renegociar o seu pagamento pelo tempo que perdurar essa situação atípica.

A negociação deverá abarcar o pagamento do aluguel, o 13º aluguel, o percentual da associação de lojistas, contribuições condominiais e outras verbas eventualmente incidentes.

Em resumo, como já se verifica a paralisação compulsória da atividade, é imperativo que o lojista procure a administração do shopping para renegociar o seu aluguel e demais contribuições o mais breve quanto possível.

4 - Passo a passo das Negociações

Todos as pretensões presentes nas renegociações devem ser formalizadas e entregues, mediante protocolo, ao locador, que conterá, dentre outras informações, a situação anterior, o evento de força maior (redução no faturamento, paralisação compulsória, fechamento de portos e aeroportos etc.) e a situação efetiva em que se encontra a atividade.

I – Devem ser apresentados documentos idôneos, se possível, retirados de sites dos órgãos públicos em todas as esferas.

II – Após, fazer um levantamento de faturamento dos últimos 03 (três) anos para servir de base comparativa com o faturamento atual;

III – Levantar o faturamento nos últimos 03 (três) meses, demonstrando sua queda desde o surgimento da pandemia;

IV – Preparar um documento, demonstrando ao locador os motivos da queda do faturamento e apresentando sua proposta com base nessa queda de faturamento.

Nesse documento devem ser demonstradas a conexão entre a queda do faturamento e a pandemia. Esses efeitos serão mais facilmente demonstrados em estabelecimentos que foram compulsoriamente fechados pelo poder público.

V – Contatar o locador para apresentar sua proposta de negociação;

A pretensão aqui é a demonstração da boa-fé, dos legítimos fundamentos que embasam a pretensão e a possibilidade de continuidade dos negócios em condições normais tão logo superada a crise.

Todavia, inexistindo consenso, as condições contratuais podem ser decididas em juízo, que, diante do caso fortuito e força maior, irá reescrever as condições que irão prevalecer enquanto perdurarem as circunstâncias imprevistas

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Antonio Carlos de Paula Advocacia Cível OAB/SP 72.760